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Sistemas de protección sísmica: tendencias, demanda y resultados

Desde el 2004, cuando se construyó el Casino Mubarak, el primer edificio con sistemas de protección sísmica, el mercado inmobiliario y sus clientes finales han cambiado su percepción sobre estos dispositivos, pasando de ser un lujo a un valor altamente apreciado que puede garantizar el éxito de un proyecto, inclusive, en un escenario de desaceleración del mercado inmobiliario.

VALOR DIFERENCIADO

La adopción de los sistemas de protección sísmica se ha incrementado constantemente, llegando a proyectos de infraestructura de transporte, hospitales, edificios de vivienda y de oficinas. Para los clientes intermedios, la razón es un valor apreciado entre los clientes finales, y para los ocupantes se trata de seguridad en un país altamente sísmico.

1 ATLANTIK OCEAN TOWER-w1200DEMANDA DEL MERCADO         

De esta manera los sistemas de protección sísmica se estarían convirtiendo en una demanda del mercado. Proyectos como “Madre” de JJC Edificaciones; Atlantik Ocean Tower de Labok Grupo Inmobiliario, y Condominio Paseo Colonial de Cissac Inmobiliaria y Construcción, han tenido especial atención de los clientes finales.

En el caso de los edificios de oficinas no ha sido diferente. La protección para los bienes de una empresa, especialmente la información y los equipos, es una ventaja sobresaliente en un mercado donde el valor del metro cuadro disminuye y el promotor necesita diferenciarse de la competencia.

“En el Centro Empresarial Reducto la gran mayoría opina que es una inversión segura, ya sea para uso propio o alquiler, puesto que la estructura del edificio está protegida de daños ante los movimientos sísmicos.  Unos pocos clientes preferirían no ver los elementos disipadores, pues no los consideran estéticos. Sin embargo, aprecian en gran magnitud su función”, nos comenta la empresa inmobiliaria Gerpal.

En el caso de proyectos de vivienda la respuesta también es satisfactoria, sostiene Héctor Chávez Pereyra, Gerente de Proyecto de Labok Grupo Inmobiliario, empresa que usó disipadores sísmicos en su proyecto Atlantik Ocean Tower. “Todos están muy contentos. Incluso, cuando vienen a recibir el edificio podemos bajar al sótano para mostrarles los aisladores, los cuales, por cierto, deben estar a la vista para poder darles mantenimiento”.

Agrega que “en el mundo nunca se ha cambiado un aislador. Todos han soportado todos los terremotos que ha habido y no han tenido ningún problema. Sin embargo, por norma, tenemos que revisarlos periódicamente”.

Por su parte, Diego Taboada Saavedra, Jefe del Departamento de Ingeniería de la empresa CDV, el más importante proveedor de sistemas de protección sísmica en el país, indica que en el principio entre los clientes finales existían ciertas dudas. “Porque hay temas como el costo de la solución, qué beneficios hay para contrarrestarlo. Y otro es el tema de las calidades de los dispositivos. Entonces, en el caso del tema de los costos, se ha visto que, si bien es cierto hay una demanda de gasto de por medio,  el hecho de colocar estos sistemas hace de que el edificio –en la parte superior- esté menos demandado sísmicamente. Y, en consecuencia, hay menos volumen de concreto y menos volumen de fierro, porque ya no se necesita tener columnas muy robustas ni elementos muy grandes. Entonces, hay una reducción de costos por ese lado, y obviamente hay un costo adicional por la aplicación del aislamiento. Entonces, es un tema de suma y resta que a veces sale puntos porcentuales arriba, y puntos porcentuales abajo.

DISIPADOR 1-w1200COSTO Y VALOR

El representante de CDV señala que el costo de una solución se encuentra en el rango del 1% al 5%, dependiendo del tipo de proyecto. No hay muchas variables.

Se estima que el costo de las reparaciones en un edificio con sistemas de protección sísmica luego de un terremoto es una fracción del costo en edificios que no poseen estos dispositivos. Aproximadamente el 5% del valor del edificio, una tasa mucho menor a la pérdida total de la estructura por derrumbe.

Al consultarle sobre la barrera para los inversionistas el especialista responde que “principalmente, hay dudas con respecto al tema de costos, y si realmente el sistema representa un ahorro. Quizás lo miran fríamente, como el costos del dispositivo, y no hay un comparativo entre el costo del dispositivo versus el ahorro que genera el reducir la geometría, porque se necesita una separación de los edificios vecinos. Y luego, hay proyectos en los que tienen un área tan pequeña, que tienden a ser un poco difícil de que cambien su proyecto original para usar esa junta de alrededor de los 20 centímetros. Finalmente, lo que entra mucho a tallar es que hay proyectos que por primera vez usan esa tecnología, y en todo proyecto en que se implementa por primera vez una tecnología siempre hay dudas. La ventaja es que estos dispositivos –si bien es cierto que en el Perú no ha ocurrido un movimiento fuerte- ya han demostrado su capacidad en otros países frente a terremotos“.

Como representante de un cliente intermedio, el Arq. Héctor Chávez explicó que Labok Grupo Inmobiliario decidió ser la primera promotora en implementar aisladores sísmicos en un proyecto inmobiliario como valor diferencial. “Fuimos los primeros en el tema multifamiliar. Ya existían algunos proyectos de oficinas en Lima, Lo vimos bueno por varios temas: seguridad y apoyo al marketing del proyecto. Es decir, en caso de un gran terremoto, un edificio puede quedar inhabitable, hay que gastar mucho en reparaciones, por lo que se tendría que demoler para construir otro. Eso es lo que no pasa con los edificios que poseen sistemas de protección sísmica, porque la energía sísmica se va a reducir hasta en un 80%, y no el edificio no sufrirá los daños que sufrirá un edificio convencional”.

Sobre la respuesta del mercado indicó que “Nos fue bastante bien. Mucha gente se preocupaba mucho por este tema. Hicimos videos, alguna publicidad en medios, porque era un tema nuevo. Mucha gente no lo conocía”.

Labok Grupo Inmobiliario tuvo una estrategia para enfrentar el incremento en el costo del proyecto. “En realidad decidimos no incrementar mucho el precio de venta. Hemos construido aquí seis edificios en la misma zona, y decidimos mantenerlo. Tuvimos una pérdida del 4% que decidimos asumir, porque queríamos ofrecer un proyecto más atractivo para la gente, y que tiene un plus que no posee ninguna obra en Lima.  Ese 4% es, prácticamente, una inversión en marketing”.

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3 Panorama Plaza de Negocios-w1200TENDENCIAS DEL MERCADO

El Ing. Diego Taboada, de CDV, señala que “el mercado de sistemas de aisladores sísmicos está fuertemente impulsado por la normativa sísmica peruana, que establece que los hospitales ubicados en las zonas más sísmicas – llámese costa y sierra- necesariamente tienen que llevar estos sistemas. Eso ha impulsado mucho que se ejecuten proyectos de ese tipo. Y eso también ha incidido mucho en el sector privado, porque ven en esta norma el interés por la seguridad no sólo del edificio, sino del contenido del edificio. Vale decir, cero pérdida de operación, y obviamente no hay costos por reparación ni por pérdida de algún equipamiento importante.  Entonces, este año se han realizado proyectos, tanto hospitalarios como privados. Recientemente estamos trabajando en un proyecto privado, que es multifamiliar”.

Agrega que “también han tenido acogida (los aisladores sísmicos) en proyectos inmobiliarios. Por ejemplo, en el edificio Madre, de la empresa JJC. Les estamos suministrando los dispositivos. Y así como esto, universidades, data centers y edificios de tipo oficinas y multifamiliares tienden a utilizar esta tecnología. Entonces, estamos en la parte inicial de una curva exponencial”.

La mayor demanda en el año que pasó provino de la construcción de hospitales. CDV atendió solicitudes del hospital de Yurimaguas. “Estamos trabajando en el hospital de Bellavista, y hace poco estamos trabajando en el hospital de Moquegua. Son tres hospitales que han venido impulsando el uso (de aisladores sísmicos). Sin embargo, como proyectos hospitalarios hay muchos más”.

La norma de Diseño Sismo-resistente E0.30 impulsará la demanda de sistemas de protección

En cuanto a los desarrolladores que han usado sistemas de protección sísmica es el desempeño de sus proyectos en un escenario de desaceleración del mercado inmobiliario. Este valor contrarrestó de forma importante la desaceleración en la velocidad de las ventas.

“Nuestro proyecto Atlantik Ocean Tower ha sido un punto de partida. Queremos que todos nuestros edificios cuenten con aisladores sísmicos. El problema es que los aisladores no se pueden poner en todos los proyectos. Nos gustaría implementar estas tecnologías en 4 Centro Empresarial Reducto-w1200futuros edificios. En edificios pequeños es complicado, porque por el tamaño de las juntas de dilatación que se tienen que conservar. Se pierde demasiado terreno y el proyecto se vuelve poco rentable. Yo creo que los aisladores son más viables para proyectos grandes con terrenos de 1,500 metros en adelante.

Por su parte, la empresa inmobiliaria Gerpal indica que adoptó los sistemas de protección sísmica porque siempre está buscando ubicarse a la vanguardia en tecnología para conferirlos como add-ons a sus productos, enfocados a que estos generen plusvalía para los clientes, ya sea como usuarios o inversionistas.

“En el C.E. Reducto la respuesta de mercado fue muy buena, no solo por ser el primer edificio corporativo que ofrecía este atributo, sino por lo que ello significaba para los locatarios. Se trataba de una edificación de categoría esencial según la Norma Sismoresistente”

El proyecto fue tan exitoso que Gerpal está comercializando su segundo proyecto con disipadores sísmicos, el Evolution Business Tower, en Surco.

Algunos de los edificios que cuentan con sistemas de protección sísmica

  • Nueva sede del Banco de la Nación
  • Panorama Business Tower
  • Centro Empresarial Reducto
  • Atlantik Ocean Tower
  • Nuevo edificio de oficinas de GyM
  • Torre Barlovento
  • Campus Villa UPC
  • Centro de Información e Investigación de la FIC-UNI
  • Nuevo Campus UTEC
  • Hospital II-1 Santa Gema De Yurimaguas
  • Hospital Bellavista (Región San Martín)

INGENIERÍA

Actualmente el desarrollo de la ingeniería estructural para la implementación de sistemas de protección sísmica no es un problema. Proveedores como CDV brindan el respaldo adecuado desde el diseño hasta los mantenimientos preventivos.

Un aspecto que si hay que tener en cuenta es que puede haber una curva de aprendizaje en la instalación de los sistemas, pero se minimiza su impacto con la adecuada asesoría.

El Ing. Diego Taboada, de CDV, indica que también se debe considerar el peso que van a soportar los aisladores. “Tienen un peso característico. Luego, se debe analizar la calidad del suelo sobre la cual está el edificio aislado; la zona sísmica sobre la que se encuentra (por ejemplo, la zona sísmica más cercana a la costa es la que más demanda tiene, y conforme se aleja es la que menos demanda tiene). Y otro factor importante es cuánto se desplaza el aislador según el cálculo. Hay  un cálculo previo, que indica cuánto se va a desplazar el edificio, producto del uso de aisladores. Estamos hablando de cantidades de 25, 30 ó 40 centímetros”.

Agrega que desarrollar un proyecto en BIM (Building Information Modelling) tiene sus ventajas, pues los anclajes de los aisladores tienen una gran densidad de refuerzo de acero. El BIM ayuda a visualizar y optimizar la disposición del refuerzo para lograr un vaciado de concreto exitoso.

CONCLUSIÓN

La normatividad seguirá evolucionando, demandando soluciones que los sistemas de protección sísmica pueden satisfacer. Esto, sumado a la demanda de los clientes finales y los beneficios para los clientes intermedios, deja prever que el uso de estos dispositivos dejará de ser en una tendencia para convertirse en un estándar. Dependerá de los desarrolladores cuándo subirse a la ola.

 

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